Desde este despacho hemos trasladado este dictamen a los Notarios y Registradora de la Propiedad de Jaca, con quienes venimos manteniendo reuniones a lo largo de este mes de septiembre con el objeto de determinar definitivamente la viabilidad jurídica de la pretendida Agrupación de Comunidades en la urbanización Lomas de Badaguás. Esperamos obtener un criterio definitivo a lo largo de la semana que viene, de lo cual les daremos debida cuenta.
INFORME QUE EMITE EL LETRADO QUE SUSCRIBE SOBRE LA VIABILIDAD JURÍDICO REGISTRAL Y CONVENIENCIA DE LA CONSTITUCIÓN DE UNA AGRUPACIÓN DE COMUNIDADES – SUPRACOMUNIDAD EN EL COMPLEJO RESIDENCIAL Y DEPORTIVO DE BADAGUÁS (JACA).
1.- ANTECEDENTES:
1-1.- El Complejo Residencial y Deportivo de Badaguás (en adelante La Urbanización) trae causa de la actuación urbanística desarrollada por el sistema de compensación por la promotora FADESA INMOBILIARIA, S.A., hoy MARTINSA-FADESA, S.A. (en adelante FADESA), con base en el Plan Parcial del sector de suelo urbanizable programado (SUP-13) “Badaguás” aprobado definitivamente por la CPOT el 18 de mayo de 1999, modificado parcialmente con posterioridad (en adelante Plan Parcial).
1-2.- La actuación urbanística se divide en dos grandes áreas denominadas Suelo Residencial y Suelo Deportivo, distinguiéndose en cada uno de estos grupos las siguientes zonificaciones:
- Suelo Residencial: Zonas verdes, espacios libres y dotaciones de interés público ; Zona de uso deportivo (manzana grafiada en el plano de zonificación como DE) ; Zona de uso comercial ; Zona residencial de viviendas agrupadas (manzanas grafiadas con la sigla P) ; Zona de parcelas para servicios urbanísticos ; Red viaria y aparcamientos.
- Suelo Deportivo: Zonas verdes y espacios libres ; Uso deportivo y Complementarios (superficie grafiada con la letra D; el campo de golf).
1-3.- La zona residencial de viviendas agrupadas está compuesta por viviendas unifamiliares y colectivas agrupadas que forman parte de distintas y múltiples fincas registrales o comunidades de propietarios independientes, formalmente divididas horizontalmente. Estas comunidades de propietarios o edificaciones guardan correspondencia con sus respectivas fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación.
1-4.- El Plan Parcial y el Proyecto de Compensación del Sector S.U.P. nº 13 “Badaguás” prevén que la Junta de Compensación será sustituida por una Entidad Urbanística de Conservación una vez finalizadas las obras de urbanización, que estará integrada por todos los propietarios de las parcelas, edificaciones residenciales, instalaciones o edificaciones no residenciales de titularidad privada.
1-4.- En el momento de la redacción de este informe las obras de urbanización no han sido recepcionadas por el Ayuntamiento de Jaca.
2.- OBJETO DEL DEBATE:
Las comunidades de propietarios constituidas cumplen, desde el nacimiento de la Urbanización, con los presupuestos jurídicos necesarios para constituir formalmente, a su vez, una Supracomunidad o Agrupación de Comunidades que gestione las situaciones jurídicas que surjan con ocasión de sus puntos de conexión.
3.- RAZONAMIENTOS JURÍDICOS:
3-1.- Artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3-2.- Artículo 396 del Código Civil.
3-3.- Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 2 de abril de 1980, 3 de septiembre de 1982 y 16 de junio de 2006.
El art. 24 de la LPH, en su apartado 1, nos dice que el especial régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Cc será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Y, en su apartado 2, que los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.
En cuanto al presupuesto del art. 24-1-a) y a la vista de la realidad material y registral existente es patente que la Urbanización lo cumple, constando abierto además folio separado de cada una de las edificaciones o parcelas divididas horizontalmente y folio separado para cada una de las viviendas o locales.
La cuestión es dilucidar si la Urbanización cumple con el presupuesto del artículo 24-1-b), para con base en la doctrina consolidada por la Resolución de la DGRN de fecha 2 de abril de 1980, puedan los interesados formalizar una agrupación de comunidades logrando la apertura de un tercer folio general para toda la Urbanización en su conjunto.
Antes de aplicar la norma al caso concreto y verificar la existencia de los puntos de conexión entre comunidades o parcelas que sean suficientes para considerar la existencia de un complejo inmobiliario, debemos puntualizar que aunque el artículo 24-1-b) hable de “copropiedad...” sobre los elementos comunes, esta expresión debe interpretarse, al igual que el artículo 396 del Cc, y el art. 3-b) de la LPH, siguiendo la doctrina y jurisprudencia totalmente mayoritaria, como la titularidad de cualquier derecho sobre los elementos o servicios comunes. Además, deberemos tener en cuenta la relación de elementos comunes que establece el art. 396 del Cc, ad exemplum, puesto que es una lista abierta y no cerrada cuando acaba diciendo “...y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.” Y también serán igualmente aplicables todas las reglas construidas jurisprudencialmente (por el Tribunal Supremo y la Dirección General de los Registros y del Notariado) al amparo del artículo 396 del Cc, entre la que se encuentra, por ejemplo, la naturaleza común de todo aquello no definido como privativo en el título constitutivo (STS de 11 de octubre de 1967 y RDGRN de 28 de febrero de 1986).
Por tanto, debemos determinar si existe en nuestro caso alguna vinculación ob rem entre los elementos comunes y las propiedades separadas (el derecho de copropiedad inherente al que se refieren los art. 396 Cc y 24 de la LPH).
- En primer lugar, consideramos como elemento común de la imagen y configuración exterior del conjunto: la Urbanización se incardina en un ambicioso proyecto urbanístico que surge del Plan Parcial reseñado anteriormente, cuyas edificaciones o parcelas guardan una misma línea estética exterior cuya variación sustancial debe someterse a la voluntad de toda la Urbanización.
- En segundo lugar, el vuelo por encima de las cubiertas de las edificaciones o parcelas debe tenerse como elemento común del conjunto de la Urbanización, puesto que en ningún caso debería poder ampliar una de las comunidades existentes la altura de su edificio sin contar con la voluntad del resto del conjunto, siendo que todas las edificaciones tienen una misma altura máxima.
- En tercer lugar, el servicio de protección contra el rayo debe considerarse como elemento común de la Urbanización, puesto que no se ha reservado a cada una de las comunidades existentes y en la actualidad no cuentan con una instalación que preste este servicio.
- En cuarto lugar, todo el resto de servicios prestados a la Urbanización por empresas suministradoras privadas, como por ejemplo el suministro de gas a las viviendas. Debe preverse esta conexión o vínculo común a la vista de los estatutos de la Entidad Urbanística constituida, que en su artículo 5º nos dice en su punto 1 que su objeto y finalidad es atender a la conservación y mantenimiento de “los servicios urbanísticos de titularidad municipal, que a continuación se expresan...”, excluyendo en su punto 2 los servicios prestados por empresas suministradoras privadas.
De esas titularidades ob rem (sobre los elementos comunes en sentido material) surgen como reverso obligaciones propter rem como consecuencia de estar integrados los titulares de las propiedades separadas en el conjunto inmobiliario, viéndose fortalecido el vínculo o conexión preceptivo.
Hay otras titularidades ob rem derivadas de derechos adquiridos ab initio por los propietarios de la Urbanización por el hecho de serlo, como son:
- El derecho a una zona deportiva con determinadas instalaciones y a un campo de golf. Esto es, con independencia de que los propietarios decidan usar o no efectivamente de estos derechos, deben estar a su disposición según el compromiso formalizado por medio del Plan Parcial, documentación publicitaria y demás instrumentos. En cuanto a la zona deportiva y siendo que en la actualidad no ha sido ejecutada por FADESA, promotor y agente urbanizador, no sólo tienen todos los propietarios derecho a la disponibilidad o el goce de estos servicios de la que se trae causa por el hecho de ser titulares de ese derecho de propiedad singular, sino que también tienen un derecho común a reclamar por el potencial incumplimiento del obligado a prestarlo.
Encontramos ciertas afectaciones y obligaciones propter rem que comparten todos los propietarios de la Urbanización con base en los compromisos adquiridos en virtud de sus respectivas escrituras de compraventa, como son:
- La obligación de pertenecer a la Entidad Urbanística de Conservación.
- Y la carga o gravamen asumida por el mismo título adquisitivo por la afección real de sus viviendas a los gastos de ejecución de la urbanización.
Como complemento a los vínculos o conexiones expuestos, debemos tener en cuenta los que han surgido con ocasión de la situación concursal en la que nos encontramos habiendo sido declarada FADESA en situación de concurso de acreedores, ya que desde la presentación de la solicitud ante el Juzgado competente dejó de cumplir con ciertas obligaciones como agente urbanizador, en concreto y como ejemplo, el mantenimiento y conservación de los servicios urbanísticos que en su día corresponderán al Ayuntamiento de Jaca (recogida de basuras, etc) y a la Entidad Urbanística (como la depuradora de aguas residuales, etc). Ante este escenario los propietarios han tenido que asumir de forma circunstancial la carga del mantenimiento y conservación de los servicios que le corresponderán a la Entidad y el Ayuntamiento, puesto que las obras de urbanización no están terminadas, no están recepcionadas por la corporación municipal y, por tanto, no están recibidas por la Entidad. Así pues y de forma circunstancial, existe este vínculo o conexión sobrevenida que complementa lo anteriormente expuesto.
Por último y como consecuencia de las titularidades, vínculos y conexiones compartidos que hemos puesto de manifiesto, la Urbanización comparte también servicio de página web, foro común, lugar de información, fondo documental, servicio común añadido que viene a complementar los argumentos esgrimidos en apoyo de nuestra tesis ( http://propietariosbadaguas.weebly.com/ )
Por supuesto, podríamos pensar en otras vías alternativas como la constitución de una asociación de propietarios al amparo de la vigente Ley de Asociaciones y del artículo 22 de la Constitución, integrada por los propietarios y encargada de la gestión, mantenimiento y, en general, conservación de los elementos puestos al servicio de los interesados. Pero esta no resulta una fórmula satisfactoria, principalmente porque tratándose de una asociación constituida a los efectos mencionados ha de respetarse el derecho de los propietarios a no formar parte de la misma. Es decir, la pertenencia a dicho ente en ningún caso puede tener carácter forzoso, pudiendo cualquiera de sus miembros renunciar, en cualquier momento, a su condición de asociado sin por ello perder la de propietario de una de las viviendas o locales del complejo (vid. STS de 5 de julio de 1996).
Habiendo expuesto los anteriores argumentos, fortaleceremos esta tesis con la doctrina de la DGRN:
1.- RDGRN de 3 de septiembre de 1982: “Son los propios titulares quienes han de juzgar acerca del vehículo jurídico más idóneo dentro de los permitidos legalmente, para alcanzar el fin propuesto......, es indudable que a los particulares no les puede ser impuesto un determinado criterio, cuando en base a determinadas razones estiman oportuno elegir un sistema diferente.”
2.- RDGRN de 16 de junio de 2006: “..., la postura de la Dirección General ha sido siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.”
4.- CONCLUSIÓN:
Con base en los antecedentes relacionados, los argumentos expuestos y los fundamentos jurídicos invocados, consideramos que le es aplicable a la Urbanización el régimen de propiedad especial establecido en el artículo 396 del Cc siguiendo la previsión del artículo 24 de la LPH, por cuanto desde su nacimiento reúne los presupuestos legales preceptivos, por lo que según nuestro criterio es jurídicamente viable la constitución de una Agrupación de comunidades del art. 24-2-b) de la LPH.
Siendo este nuestro parecer sobre la cuestión planteada que sometemos a cualquier otro mejor fundado.
En Jaca, a cuatro de septiembre de 2008
Jorge Galíndez Arribas
Abogado REICAZ 3.840
1.- ANTECEDENTES:
1-1.- El Complejo Residencial y Deportivo de Badaguás (en adelante La Urbanización) trae causa de la actuación urbanística desarrollada por el sistema de compensación por la promotora FADESA INMOBILIARIA, S.A., hoy MARTINSA-FADESA, S.A. (en adelante FADESA), con base en el Plan Parcial del sector de suelo urbanizable programado (SUP-13) “Badaguás” aprobado definitivamente por la CPOT el 18 de mayo de 1999, modificado parcialmente con posterioridad (en adelante Plan Parcial).
1-2.- La actuación urbanística se divide en dos grandes áreas denominadas Suelo Residencial y Suelo Deportivo, distinguiéndose en cada uno de estos grupos las siguientes zonificaciones:
- Suelo Residencial: Zonas verdes, espacios libres y dotaciones de interés público ; Zona de uso deportivo (manzana grafiada en el plano de zonificación como DE) ; Zona de uso comercial ; Zona residencial de viviendas agrupadas (manzanas grafiadas con la sigla P) ; Zona de parcelas para servicios urbanísticos ; Red viaria y aparcamientos.
- Suelo Deportivo: Zonas verdes y espacios libres ; Uso deportivo y Complementarios (superficie grafiada con la letra D; el campo de golf).
1-3.- La zona residencial de viviendas agrupadas está compuesta por viviendas unifamiliares y colectivas agrupadas que forman parte de distintas y múltiples fincas registrales o comunidades de propietarios independientes, formalmente divididas horizontalmente. Estas comunidades de propietarios o edificaciones guardan correspondencia con sus respectivas fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación.
1-4.- El Plan Parcial y el Proyecto de Compensación del Sector S.U.P. nº 13 “Badaguás” prevén que la Junta de Compensación será sustituida por una Entidad Urbanística de Conservación una vez finalizadas las obras de urbanización, que estará integrada por todos los propietarios de las parcelas, edificaciones residenciales, instalaciones o edificaciones no residenciales de titularidad privada.
1-4.- En el momento de la redacción de este informe las obras de urbanización no han sido recepcionadas por el Ayuntamiento de Jaca.
2.- OBJETO DEL DEBATE:
Las comunidades de propietarios constituidas cumplen, desde el nacimiento de la Urbanización, con los presupuestos jurídicos necesarios para constituir formalmente, a su vez, una Supracomunidad o Agrupación de Comunidades que gestione las situaciones jurídicas que surjan con ocasión de sus puntos de conexión.
3.- RAZONAMIENTOS JURÍDICOS:
3-1.- Artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3-2.- Artículo 396 del Código Civil.
3-3.- Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 2 de abril de 1980, 3 de septiembre de 1982 y 16 de junio de 2006.
El art. 24 de la LPH, en su apartado 1, nos dice que el especial régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Cc será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Y, en su apartado 2, que los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.
En cuanto al presupuesto del art. 24-1-a) y a la vista de la realidad material y registral existente es patente que la Urbanización lo cumple, constando abierto además folio separado de cada una de las edificaciones o parcelas divididas horizontalmente y folio separado para cada una de las viviendas o locales.
La cuestión es dilucidar si la Urbanización cumple con el presupuesto del artículo 24-1-b), para con base en la doctrina consolidada por la Resolución de la DGRN de fecha 2 de abril de 1980, puedan los interesados formalizar una agrupación de comunidades logrando la apertura de un tercer folio general para toda la Urbanización en su conjunto.
Antes de aplicar la norma al caso concreto y verificar la existencia de los puntos de conexión entre comunidades o parcelas que sean suficientes para considerar la existencia de un complejo inmobiliario, debemos puntualizar que aunque el artículo 24-1-b) hable de “copropiedad...” sobre los elementos comunes, esta expresión debe interpretarse, al igual que el artículo 396 del Cc, y el art. 3-b) de la LPH, siguiendo la doctrina y jurisprudencia totalmente mayoritaria, como la titularidad de cualquier derecho sobre los elementos o servicios comunes. Además, deberemos tener en cuenta la relación de elementos comunes que establece el art. 396 del Cc, ad exemplum, puesto que es una lista abierta y no cerrada cuando acaba diciendo “...y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.” Y también serán igualmente aplicables todas las reglas construidas jurisprudencialmente (por el Tribunal Supremo y la Dirección General de los Registros y del Notariado) al amparo del artículo 396 del Cc, entre la que se encuentra, por ejemplo, la naturaleza común de todo aquello no definido como privativo en el título constitutivo (STS de 11 de octubre de 1967 y RDGRN de 28 de febrero de 1986).
Por tanto, debemos determinar si existe en nuestro caso alguna vinculación ob rem entre los elementos comunes y las propiedades separadas (el derecho de copropiedad inherente al que se refieren los art. 396 Cc y 24 de la LPH).
- En primer lugar, consideramos como elemento común de la imagen y configuración exterior del conjunto: la Urbanización se incardina en un ambicioso proyecto urbanístico que surge del Plan Parcial reseñado anteriormente, cuyas edificaciones o parcelas guardan una misma línea estética exterior cuya variación sustancial debe someterse a la voluntad de toda la Urbanización.
- En segundo lugar, el vuelo por encima de las cubiertas de las edificaciones o parcelas debe tenerse como elemento común del conjunto de la Urbanización, puesto que en ningún caso debería poder ampliar una de las comunidades existentes la altura de su edificio sin contar con la voluntad del resto del conjunto, siendo que todas las edificaciones tienen una misma altura máxima.
- En tercer lugar, el servicio de protección contra el rayo debe considerarse como elemento común de la Urbanización, puesto que no se ha reservado a cada una de las comunidades existentes y en la actualidad no cuentan con una instalación que preste este servicio.
- En cuarto lugar, todo el resto de servicios prestados a la Urbanización por empresas suministradoras privadas, como por ejemplo el suministro de gas a las viviendas. Debe preverse esta conexión o vínculo común a la vista de los estatutos de la Entidad Urbanística constituida, que en su artículo 5º nos dice en su punto 1 que su objeto y finalidad es atender a la conservación y mantenimiento de “los servicios urbanísticos de titularidad municipal, que a continuación se expresan...”, excluyendo en su punto 2 los servicios prestados por empresas suministradoras privadas.
De esas titularidades ob rem (sobre los elementos comunes en sentido material) surgen como reverso obligaciones propter rem como consecuencia de estar integrados los titulares de las propiedades separadas en el conjunto inmobiliario, viéndose fortalecido el vínculo o conexión preceptivo.
Hay otras titularidades ob rem derivadas de derechos adquiridos ab initio por los propietarios de la Urbanización por el hecho de serlo, como son:
- El derecho a una zona deportiva con determinadas instalaciones y a un campo de golf. Esto es, con independencia de que los propietarios decidan usar o no efectivamente de estos derechos, deben estar a su disposición según el compromiso formalizado por medio del Plan Parcial, documentación publicitaria y demás instrumentos. En cuanto a la zona deportiva y siendo que en la actualidad no ha sido ejecutada por FADESA, promotor y agente urbanizador, no sólo tienen todos los propietarios derecho a la disponibilidad o el goce de estos servicios de la que se trae causa por el hecho de ser titulares de ese derecho de propiedad singular, sino que también tienen un derecho común a reclamar por el potencial incumplimiento del obligado a prestarlo.
Encontramos ciertas afectaciones y obligaciones propter rem que comparten todos los propietarios de la Urbanización con base en los compromisos adquiridos en virtud de sus respectivas escrituras de compraventa, como son:
- La obligación de pertenecer a la Entidad Urbanística de Conservación.
- Y la carga o gravamen asumida por el mismo título adquisitivo por la afección real de sus viviendas a los gastos de ejecución de la urbanización.
Como complemento a los vínculos o conexiones expuestos, debemos tener en cuenta los que han surgido con ocasión de la situación concursal en la que nos encontramos habiendo sido declarada FADESA en situación de concurso de acreedores, ya que desde la presentación de la solicitud ante el Juzgado competente dejó de cumplir con ciertas obligaciones como agente urbanizador, en concreto y como ejemplo, el mantenimiento y conservación de los servicios urbanísticos que en su día corresponderán al Ayuntamiento de Jaca (recogida de basuras, etc) y a la Entidad Urbanística (como la depuradora de aguas residuales, etc). Ante este escenario los propietarios han tenido que asumir de forma circunstancial la carga del mantenimiento y conservación de los servicios que le corresponderán a la Entidad y el Ayuntamiento, puesto que las obras de urbanización no están terminadas, no están recepcionadas por la corporación municipal y, por tanto, no están recibidas por la Entidad. Así pues y de forma circunstancial, existe este vínculo o conexión sobrevenida que complementa lo anteriormente expuesto.
Por último y como consecuencia de las titularidades, vínculos y conexiones compartidos que hemos puesto de manifiesto, la Urbanización comparte también servicio de página web, foro común, lugar de información, fondo documental, servicio común añadido que viene a complementar los argumentos esgrimidos en apoyo de nuestra tesis ( http://propietariosbadaguas.weebly.com/ )
Por supuesto, podríamos pensar en otras vías alternativas como la constitución de una asociación de propietarios al amparo de la vigente Ley de Asociaciones y del artículo 22 de la Constitución, integrada por los propietarios y encargada de la gestión, mantenimiento y, en general, conservación de los elementos puestos al servicio de los interesados. Pero esta no resulta una fórmula satisfactoria, principalmente porque tratándose de una asociación constituida a los efectos mencionados ha de respetarse el derecho de los propietarios a no formar parte de la misma. Es decir, la pertenencia a dicho ente en ningún caso puede tener carácter forzoso, pudiendo cualquiera de sus miembros renunciar, en cualquier momento, a su condición de asociado sin por ello perder la de propietario de una de las viviendas o locales del complejo (vid. STS de 5 de julio de 1996).
Habiendo expuesto los anteriores argumentos, fortaleceremos esta tesis con la doctrina de la DGRN:
1.- RDGRN de 3 de septiembre de 1982: “Son los propios titulares quienes han de juzgar acerca del vehículo jurídico más idóneo dentro de los permitidos legalmente, para alcanzar el fin propuesto......, es indudable que a los particulares no les puede ser impuesto un determinado criterio, cuando en base a determinadas razones estiman oportuno elegir un sistema diferente.”
2.- RDGRN de 16 de junio de 2006: “..., la postura de la Dirección General ha sido siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.”
4.- CONCLUSIÓN:
Con base en los antecedentes relacionados, los argumentos expuestos y los fundamentos jurídicos invocados, consideramos que le es aplicable a la Urbanización el régimen de propiedad especial establecido en el artículo 396 del Cc siguiendo la previsión del artículo 24 de la LPH, por cuanto desde su nacimiento reúne los presupuestos legales preceptivos, por lo que según nuestro criterio es jurídicamente viable la constitución de una Agrupación de comunidades del art. 24-2-b) de la LPH.
Siendo este nuestro parecer sobre la cuestión planteada que sometemos a cualquier otro mejor fundado.
En Jaca, a cuatro de septiembre de 2008
Jorge Galíndez Arribas
Abogado REICAZ 3.840
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